日本のマンションは「建物と居住者の高齢化」という二重の課題に直面しており、建て替えのハードルが高く、年金暮らしの高齢者には修繕積立金を捻出することが困難です。その結果、残された住人に負担がかかり、設備の劣化が進行し、資産価値も低下するなど、空き家の増加が続く負のスパイラルから抜け出せません。
国土交通省によると、2022年末時点でのマンションの総ストックは約694万3000戸で、そのうち築40年以上のマンションは約125万7000戸です。この築40年以上のマンションは、2032年には約260万8000戸、2042年には約445万戸に達すると予測されています。
高齢者の居住者が増加する中、彼らは住み慣れたマンションを終の棲家にしたいと考える一方で、老朽化したマンションの建て替えを阻む要因にもなっています。建築資材の高騰により、1世帯あたりの建て替え負担額は平均1941万円に上昇しており、年金収入だけで生活する高齢者にとっては大きな負担です。
さらに、高齢居住者の増加は大規模修繕をも難しくしています。修繕積立金が不足しているマンションが多く、必要な修繕を行うことができないケースが増えています。特に、高齢居住者が多いマンションでは合意形成が難航し、大規模修繕にも数百万円の負担がかかります。
空き家の増加も深刻な問題です。空き家は全体の899万5200戸のうち44.9%がマンションで、その77%が賃貸用の空き家です。賃貸人(大家)の66%が高齢者の入居を拒否する傾向があり、他の入居者とのトラブルや家賃の滞納、孤独死による“事故物件”への不安が影響しています。
老朽化したマンションが目立つと、「日本の衰退」を印象づけ、地域の活力を低下させる恐れがあります。政府は老朽マンションの再生を推進していますが、高齢居住者が多い地域では効果が限られています。建て替え期間中、高齢者が移住を余儀なくされる可能性もあり、賃貸住宅への入居が難航することが予想されます。高齢者が「住宅弱者」となる中、老朽化したマンションの建て替えや高齢者の住まいの確保に向けた根本的な対策が必要です。
国土交通省によると、2022年末時点でのマンションの総ストックは約694万3000戸で、そのうち築40年以上のマンションは約125万7000戸です。この築40年以上のマンションは、2032年には約260万8000戸、2042年には約445万戸に達すると予測されています。
高齢者の居住者が増加する中、彼らは住み慣れたマンションを終の棲家にしたいと考える一方で、老朽化したマンションの建て替えを阻む要因にもなっています。建築資材の高騰により、1世帯あたりの建て替え負担額は平均1941万円に上昇しており、年金収入だけで生活する高齢者にとっては大きな負担です。
さらに、高齢居住者の増加は大規模修繕をも難しくしています。修繕積立金が不足しているマンションが多く、必要な修繕を行うことができないケースが増えています。特に、高齢居住者が多いマンションでは合意形成が難航し、大規模修繕にも数百万円の負担がかかります。
空き家の増加も深刻な問題です。空き家は全体の899万5200戸のうち44.9%がマンションで、その77%が賃貸用の空き家です。賃貸人(大家)の66%が高齢者の入居を拒否する傾向があり、他の入居者とのトラブルや家賃の滞納、孤独死による“事故物件”への不安が影響しています。
老朽化したマンションが目立つと、「日本の衰退」を印象づけ、地域の活力を低下させる恐れがあります。政府は老朽マンションの再生を推進していますが、高齢居住者が多い地域では効果が限られています。建て替え期間中、高齢者が移住を余儀なくされる可能性もあり、賃貸住宅への入居が難航することが予想されます。高齢者が「住宅弱者」となる中、老朽化したマンションの建て替えや高齢者の住まいの確保に向けた根本的な対策が必要です。
ダイヤモンド・オンライン
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コメントまとめ
この問題は随分前から指摘されている。少子化と同じで政治の先送りできたね。全国のマンションで建物が老朽化し、住民が高齢化する「二つの老い」が進む。建て替えに行き詰まるケースが目立つ。経済的な負担などで所有者の意見が簡単にそろわない。マンションを建て替える場合、所有者の賛成だけで決議できるが、借り主が立ち退かなければ着工はできない。立ち退き料は所有者が負担しなければならない上、引っ越し先を紹介するといった手間もかかるという。さて、どうする。
鉄筋コンクリート(RC)建物の建て替え時期は年数で判断できません。
阪神淡路大震災の被災状況を考慮すれば、旧耐震のRCは新耐震の木造よりも強固です。適切に作られたRC建物は、構造的に100年以上劣化しないこともあります。
中性化を防げば、半永久的に使用できる可能性もあるのです。配管や玄関ドア、窓枠などは容易に更新可能です。高層化や住戸数の増加が必要な場合にのみ建て替えのメリットがあるだけで、日本では郊外のバス便マンションや5階建てのエレベーターなしの需要に問題が生じることは確実です。「建て替えなければならない」という主張は、金儲けを狙う専門家のデタラメに過ぎません。噂に振り回される日本人の悪癖です。
阪神淡路大震災の被災状況を考慮すれば、旧耐震のRCは新耐震の木造よりも強固です。適切に作られたRC建物は、構造的に100年以上劣化しないこともあります。
中性化を防げば、半永久的に使用できる可能性もあるのです。配管や玄関ドア、窓枠などは容易に更新可能です。高層化や住戸数の増加が必要な場合にのみ建て替えのメリットがあるだけで、日本では郊外のバス便マンションや5階建てのエレベーターなしの需要に問題が生じることは確実です。「建て替えなければならない」という主張は、金儲けを狙う専門家のデタラメに過ぎません。噂に振り回される日本人の悪癖です。
- 沖縄の海辺の家や、築60年超えのマンションでは、中性化が10ミリしか進んでいないものもあります。S30年代の建物も、斫りやハンマードリルで叩いてもカチカチです。
書物には150年前の滑走路が今でも問題ないとされていますが、悪いケースばかりが印象に残ります。減価償却が50年で、勘違いしている不動産屋が多いですが、持ち主にとっては税制的に短い方が良いのです。結局、丁寧な施工とメンテナンスが重要で、大手の新しいマンションが必ずしも良いわけではありません。ダメなRCは20年でわかりますが、バルコニーや庇の打設が悪ければ10年以内に爆裂することも多いです。 - 確かに昔の玉石コンクリートは硬さヤバい。100年は保ちそう。
電動ハツリ機では歯が立たないし。
ハンマードリルで穴開けたらキリの先よく溶けるし。
海砂使ったコンクリートはモロさヤバいし。塩分抜け切ってないから鉄筋にも影響するし。今でも良い生コンと悪い生コンでかなり差がある。新築でセットハンマーで壁殴ったら抉れていったもんな。
50代前半で築29年の中古マンションを売り、同居の母のために駅近の賃貸マンションに転居しました。その間に大阪市営の建て替え後の高層団地に応募し続け、還暦の昨年に運よく当選して転居できました。
セキュリティは民間マンションには及びませんが、母との同居基準で3DK(約65㎡)のバリアフリーの部屋で、介助者も入れる広いトイレや車いすがそのまま入る広い玄関、追い炊き機能付きの風呂、各所に手すり設置など、十分過ぎるお部屋です。壁紙も張替済みで綺麗でした。家賃は収入に応じて変動しますが格安で、管理費や修繕積立費も不要です。自治会費のみの自主管理ですが、月1回の清掃などで住民が協力し管理しています。
高齢や扶養条件を満たせば、公営住宅の安心感と魅力があります。公営住宅の応募は住居地区のみで、棟や部屋は希望できませんが、当選後に内見でき、2週間以内に入居を決断する必要があります。
セキュリティは民間マンションには及びませんが、母との同居基準で3DK(約65㎡)のバリアフリーの部屋で、介助者も入れる広いトイレや車いすがそのまま入る広い玄関、追い炊き機能付きの風呂、各所に手すり設置など、十分過ぎるお部屋です。壁紙も張替済みで綺麗でした。家賃は収入に応じて変動しますが格安で、管理費や修繕積立費も不要です。自治会費のみの自主管理ですが、月1回の清掃などで住民が協力し管理しています。
高齢や扶養条件を満たせば、公営住宅の安心感と魅力があります。公営住宅の応募は住居地区のみで、棟や部屋は希望できませんが、当選後に内見でき、2週間以内に入居を決断する必要があります。
コンクリートの耐用年数については議論がありますが、永遠に建て替え不要の建物は存在しません。
この記事では1世帯あたりの負担金について言及していますが、最も難しいのは合意形成です。区分所有者の5分の4の賛成がなければ建て替えはできず、この5分の4という数字がどれほど難しいかは想像に難くありません。4分の3に緩和されても大差はありません。建て替えが視野に入るということは築年数が経っているということです。所有者も長く持っていれば高齢になっているでしょう。そのような方々が賛成するとは思えません。その場合、マンションはどのような未来をたどるのか。
家を買う=マンションを買うと考えている人が多いですが、どれだけの人がその重大性を認識しているのか、甚だ疑問です。
この記事では1世帯あたりの負担金について言及していますが、最も難しいのは合意形成です。区分所有者の5分の4の賛成がなければ建て替えはできず、この5分の4という数字がどれほど難しいかは想像に難くありません。4分の3に緩和されても大差はありません。建て替えが視野に入るということは築年数が経っているということです。所有者も長く持っていれば高齢になっているでしょう。そのような方々が賛成するとは思えません。その場合、マンションはどのような未来をたどるのか。
家を買う=マンションを買うと考えている人が多いですが、どれだけの人がその重大性を認識しているのか、甚だ疑問です。
必ずしも負担があるとは限りませんからね
実際負担無しで建て替えが済んだ例もありますし
まぁ結果、場所と積立て額と建築価格次第
実際負担無しで建て替えが済んだ例もありますし
まぁ結果、場所と積立て額と建築価格次第
- 問題なのは旧建築基準法で建てられた耐震基準の低い一部の建物であって、通常は40年超え程度で建て替える必要は無いんですよ…
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